Procédure complète pour expulser un locataire en 2026 : étapes, délais, coûts, erreurs à éviter, trêve hivernale. Guide expert par commissaire de justice.

Guide Complet : Comment Expulser un Locataire en 2026

Procédure, Délais, Coûts et Erreurs à Éviter

Vous êtes propriétaire ou gestionnaire locatif face à un locataire qui ne paie plus son loyer ou refuse de quitter les lieux ? L'expulsion d'un locataire est une procédure encadrée par la loi, qui nécessite de respecter des étapes précises et des délais stricts.

Dans ce guide complet, nous vous expliquons étape par étape comment mener une procédure d'expulsion en 2026, combien de temps cela prend, quels sont les coûts, et surtout les erreurs à éviter pour ne pas rallonger inutilement les délais.

Temps de lecture : 12 minutes Niveau : Débutant à Intermédiaire

Sommaire

Qu'est-ce qu'une Expulsion Locative ?
Motifs Légaux d'Expulsion
Les 5 Étapes de la Procédure
Délais Moyens par Étape
Coûts de la Procédure
La Trêve Hivernale
10 Erreurs à Éviter
Cas Particuliers
FAQ

Qu'est-ce qu'une Expulsion Locative ?

Définition Juridique

L'expulsion locative est une procédure judiciaire qui permet à un propriétaire (bailleur) de contraindre un locataire à quitter les lieux lorsque celui-ci ne respecte pas ses obligations contractuelles (paiement du loyer, respect du bien, etc.).

Important : Vous ne pouvez jamais expulser un locataire vous-même. Toute expulsion sans décision de justice est illégale et vous expose à des poursuites pénales (3 ans de prison et 30 000€ d'amende).

Principe Fondamental

Seul un commissaire de justice (anciennement huissier), muni d'un jugement d'expulsion et d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, peut procéder à l'expulsion effective.

Motifs Légaux d'Expulsion

Motifs Autorisés par la Loi

Vous pouvez engager une procédure d'expulsion dans les cas suivants :

1. Impayés de Loyers

Motif le plus fréquent (80% des cas)

Non-paiement du loyer
Non-paiement des charges
Accumulation de plusieurs mois d'impayés

Délai recommandé : Agir dès le 1er mois d'impayé

2. Non-Respect du Bail

Sous-location non autorisée
Troubles de voisinage répétés
Dégradations du logement
Non-souscription d'assurance habitation
Occupation sans titre (squat)

3. Fin de Bail

Congé pour reprise (propriétaire ou famille proche)
Congé pour vente
Non-renouvellement du bail (motif légitime et sérieux)

Attention : Délais de préavis à respecter (6 mois pour le propriétaire)

Les 5 Étapes de la Procédure

Vue d'Ensemble

Commandement de Payer (2 mois) → Assignation au Tribunal (2-4 mois) → Jugement d'Expulsion (immédiat) → Commandement d'Avoir à Libérer (2 mois) → Expulsion Effective (1-2 mois).

Délai total moyen : 4 à 6 mois (hors trêve hivernale)

Étape 1 : Commandement de Payer

Qu'est-ce que c'est ?

Le commandement de payer est un acte officiel délivré par un commissaire de justice qui met en demeure le locataire de payer ses dettes locatives sous 2 mois.

Contenu du Commandement

Montant exact des sommes dues (loyers + charges)
Délai de 2 mois pour régulariser
Mention de la clause résolutoire du bail
Avertissement sur les conséquences (expulsion)

Délai

2 mois à compter de la signification

Coût

120 à 150€ HT

Issue Possible

Locataire paie : Procédure arrêtée
Locataire ne paie pas : Passage à l'étape 2

Conseil : Agissez dès le 1er mois d'impayé. Plus vous attendez, plus la dette s'accumule et plus le recouvrement sera difficile.

Étape 2 : Assignation au Tribunal

Qu'est-ce que c'est ?

Si le locataire n'a pas régularisé sa situation après 2 mois, vous devez saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l'expulsion.

Procédure

Rédaction de l'assignation (par avocat ou commissaire de justice)
Signification au locataire (par commissaire de justice)
Convocation à l'audience (date fixée par le tribunal)

Délai

2 à 4 mois selon l'encombrement du tribunal

Paris et proche banlieue : 3-4 mois Autres départements : 2-3 mois

Coût

Assignation : 150-200€ HT
Avocat (optionnel mais recommandé) : 800-1500€ HT

Audience

Vous (ou votre avocat) et le locataire êtes convoqués devant le juge. Le locataire peut :

Contester la dette
Demander des délais de paiement
Ne pas se présenter (jugement par défaut)

Conseil : Constituez un dossier solide avec tous les justificatifs (bail, quittances, mises en demeure, preuves de signification).

Étape 3 : Jugement d'Expulsion

Décision du Juge

Le juge peut :

1. Prononcer la résiliation du bail et l'expulsion

Avec ou sans délais de grâce (2 à 24 mois)
Avec condamnation au paiement des loyers impayés

2. Accorder des délais de paiement au locataire

Si situation temporaire
Si locataire de bonne foi

3. Rejeter la demande

Si procédure irrégulière
Si dette contestée avec succès

Délai

Jugement rendu : Jour de l'audience ou sous 2-4 semaines

Appel

Le locataire peut faire appel sous 1 mois. L'appel est suspensif (l'expulsion est suspendue).

Délai d'appel : +6 à 12 mois

Conseil : Un dossier bien préparé limite les risques d'appel ou de délais de grâce importants.

Étape 4 : Commandement d'Avoir à Libérer les Lieux

Qu'est-ce que c'est ?

Une fois le jugement d'expulsion définitif (pas d'appel ou appel rejeté), le commissaire de justice signifie au locataire un commandement d'avoir à libérer les lieux.

Contenu

Copie du jugement d'expulsion
Délai de 2 mois pour quitter volontairement
Avertissement sur l'expulsion forcée

Délai

2 mois à compter de la signification

Coût

150-200€ HT

Issue Possible

Locataire quitte : Procédure terminée
Locataire reste : Passage à l'étape 5 (expulsion forcée)

Conseil : Proposez un départ amiable avec abandon de créance partiel. Cela peut accélérer le départ et vous éviter les frais d'expulsion forcée.

Étape 5 : Expulsion Effective (Forcée)

Qu'est-ce que c'est ?

Si le locataire n'a pas quitté les lieux après 2 mois, le commissaire de justice procède à l'expulsion forcée avec le concours de la force publique (police).

Procédure

Demande de concours de la force publique (préfecture)
Délai d'obtention : 1 à 2 mois
Expulsion effective : Jour J fixé
Déménagement forcé : Meubles mis en garde-meuble
Remise des clés au propriétaire

Délai

1 à 2 mois pour obtenir le concours de la force publique

Coût

Expulsion : 800-1200€ HT
Déménagement forcé : 500-1500€ selon volume
Garde-meuble : 100-300€/mois

Total expulsion forcée : 1500-3000€

Jour de l'Expulsion

Présence obligatoire du commissaire de justice
Présence de la police
Inventaire des meubles
Changement de serrure
Remise des clés au propriétaire

Conseil : L'expulsion forcée est coûteuse. Privilégiez toujours la négociation amiable jusqu'au dernier moment.

Délais Moyens par Étape

Tableau Récapitulatif

Commandement de payer : 2 mois (min/moyen/max)
Assignation + Audience : 2 mois min, 3 mois moyen, 6 mois max
Jugement : Immédiat min, 2 semaines moyen, 1 mois max
Commandement de libérer : 2 mois (min/moyen/max)
Expulsion forcée : 1 mois min, 2 mois moyen, 4 mois max
TOTAL : 7 mois min, 9-11 mois moyen, 15 mois max

Attention : Ces délais n'incluent pas :

La trêve hivernale (5 mois)
Les délais de grâce accordés par le juge (jusqu'à 24 mois)
Les appels (6-12 mois supplémentaires)

Délai Réaliste

Sans complications : 9 à 11 mois Avec trêve hivernale : 14 à 16 mois Avec appel : 18 à 24 mois

Coûts de la Procédure

Détail des Frais

Frais de Commissaire de Justice

Commandement de payer : 120-150€ HT
Assignation : 150-200€ HT
Commandement de libérer : 150-200€ HT
Expulsion forcée : 800-1200€ HT
Total : 1220-1750€ HT

Frais Annexes

Avocat (optionnel) : 800-1500€ HT
Déménagement forcé : 500-1500€ HT
Garde-meuble (3 mois) : 300-900€ HT
Remise en état logement : Variable
Total annexe : 1600-3900€ HT

Coût Total Moyen

Sans avocat : 2 500 à 4 000€ Avec avocat : 3 500 à 6 000€

Important : Ces frais sont à votre charge dans un premier temps. Vous pouvez demander leur remboursement au locataire, mais le recouvrement est souvent difficile.

La Trêve Hivernale

Qu'est-ce que c'est ?

La trêve hivernale est une période pendant laquelle les expulsions locatives sont interdites, sauf exceptions.

Dates 2026

Du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026

Durée : 5 mois

Exceptions

Les expulsions sont autorisées pendant la trêve dans les cas suivants :

Squat (occupation sans titre ni droit)
Locataire relogé dans des conditions équivalentes
Bâtiment en péril (danger pour la sécurité)
Logement situé dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril

Impact sur Votre Procédure

Si le commandement de libérer expire pendant la trêve : L'expulsion est reportée au 1er avril 2026

Exemple :

Commandement signifié le 15 décembre 2025
Délai de 2 mois = 15 février 2026
Mais : Trêve hivernale jusqu'au 31 mars 2026
Expulsion possible : À partir du 1er avril 2026

Conseil : Anticipez la trêve hivernale dans votre planning. Si possible, lancez la procédure pour que le commandement de libérer expire après le 31 mars.

10 Erreurs à Éviter

Erreur 1 : Attendre Trop Longtemps

Erreur : Attendre 3-4 mois d'impayés avant d'agir

Solution : Agir dès le 1er mois d'impayé. Plus vous attendez, plus la dette s'accumule et plus le recouvrement sera difficile.

Erreur 2 : Expulser Soi-Même

Erreur : Changer la serrure, couper l'eau/électricité, harceler le locataire

Solution : Seul un commissaire de justice avec un jugement peut expulser. Toute expulsion illégale vous expose à 3 ans de prison et 30 000€ d'amende.

Erreur 3 : Négliger la Phase Amiable

Erreur : Lancer directement la procédure judiciaire

Solution : Tentez toujours une résolution amiable d'abord (mise en demeure, proposition d'échéancier). C'est plus rapide et moins coûteux.

Erreur 4 : Dossier Incomplet

Erreur : Se présenter au tribunal sans tous les justificatifs

Solution : Constituez un dossier solide : bail, quittances, mises en demeure, preuves de signification, état des lieux, photos des dégâts.

Erreur 5 : Ignorer les Délais Légaux

Erreur : Ne pas respecter les délais de préavis, de signification

Solution : Chaque étape a des délais légaux stricts. Un non-respect peut annuler toute la procédure.

Erreur 6 : Sous-Estimer les Coûts

Erreur : Penser que le locataire remboursera tout

Solution : Provisionnez 3 000 à 6 000€. Le recouvrement auprès du locataire est souvent difficile voire impossible.

Erreur 7 : Oublier la Trêve Hivernale

Erreur : Lancer la procédure en septembre en pensant expulser en décembre

Solution : Intégrez la trêve hivernale (1er nov - 31 mars) dans votre planning. Ajoutez 5 mois si l'expulsion tombe pendant cette période.

Erreur 8 : Ne Pas Prendre d'Avocat

Erreur : Se présenter seul au tribunal pour économiser

Solution : Un avocat augmente vos chances de succès et limite les délais de grâce. Investissement rentable.

Erreur 9 : Accepter des Promesses Sans Garantie

Erreur : Arrêter la procédure sur simple promesse de paiement

Solution : Exigez un paiement immédiat ou un échéancier avec garanties (caution, saisie sur salaire). Ne stoppez la procédure qu'après paiement effectif.

Erreur 10 : Négliger l'État des Lieux de Sortie

Erreur : Ne pas faire constater les dégâts après l'expulsion

Solution : Faites réaliser un constat d'état des lieux par commissaire de justice immédiatement après l'expulsion. Indispensable pour récupérer le dépôt de garantie et poursuivre le recouvrement.

Cas Particuliers

Locataire de Bonne Foi en Difficulté

Situation : Locataire qui a toujours payé mais traverse une période difficile (chômage, maladie)

Solution :

Proposer un échéancier de paiement
Orienter vers les aides (FSL, CAF)
Éviter la procédure judiciaire si possible

Délais de grâce : Le juge accordera probablement des délais importants (12-24 mois)

Locataire de Mauvaise Foi

Situation : Locataire qui peut payer mais refuse, ou qui dégrade le logement

Solution :

Agir rapidement et fermement
Constituer un dossier béton
Demander l'expulsion sans délais de grâce
Faire constater les dégradations par commissaire de justice

Squat (Occupation Sans Titre)

Situation : Personne qui occupe votre bien sans bail ni autorisation

Solution :

Procédure accélérée possible (référé)
Pas de trêve hivernale applicable
Délai : 2-3 mois au lieu de 9-11 mois

Important : Agir dans les 48h de la découverte du squat pour bénéficier de la procédure d'urgence.

Logement Insalubre ou en Péril

Situation : Logement dangereux nécessitant une expulsion rapide

Solution :

Faire constater l'insalubrité (ARS, mairie)
Procédure d'urgence possible
Expulsion autorisée pendant trêve hivernale

FAQ

Combien de temps pour expulser un locataire ?

Délai moyen : 9 à 11 mois sans complications. Avec trêve hivernale : 14 à 16 mois. Avec appel : 18 à 24 mois.

Combien coûte une expulsion ?

Coût total : 2 500 à 6 000€ selon que vous prenez un avocat ou non, et selon que l'expulsion est amiable ou forcée.

Puis-je expulser un locataire en hiver ?

Non, sauf exceptions (squat, relogement assuré, péril). La trêve hivernale (1er nov - 31 mars) interdit les expulsions.

Puis-je expulser un locataire moi-même ?

Non, jamais. Seul un commissaire de justice avec un jugement peut expulser. Toute expulsion illégale est un délit pénal (3 ans de prison, 30 000€ d'amende).

Le locataire peut-il refuser l'expulsion ?

Le locataire peut contester la procédure devant le juge, mais ne peut pas refuser une expulsion ordonnée par jugement. L'expulsion sera alors forcée avec la police.

Que faire si le locataire a quitté les lieux mais a laissé ses meubles ?

Vous devez quand même obtenir un jugement d'expulsion et faire constater l'abandon par commissaire de justice. Vous ne pouvez pas jeter les meubles vous-même.

Puis-je récupérer les frais d'expulsion ?

Oui, le juge condamne généralement le locataire à rembourser les frais. Mais le recouvrement est souvent difficile si le locataire est insolvable.

Que faire des meubles du locataire après l'expulsion ?

Les meubles sont mis en garde-meuble aux frais du locataire. Après 2 mois, vous pouvez demander leur vente aux enchères pour récupérer les frais.

Conclusion

L'expulsion d'un locataire est une procédure longue (9-16 mois) et coûteuse (3 000-6 000€) qui nécessite de respecter des étapes précises et des délais stricts.

Points Clés à Retenir

Agir vite : Dès le 1er mois d'impayé
Respecter la procédure : Jamais d'expulsion illégale
Constituer un dossier solide : Tous les justificatifs
Anticiper la trêve hivernale : 1er nov - 31 mars
Privilégier l'amiable : Plus rapide et moins coûteux
Prendre un avocat : Augmente vos chances de succès
Provisionner les frais : 3 000-6 000€

Besoin d'Aide ?

AB Justice vous accompagne dans toutes les étapes de votre procédure d'expulsion :

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